Oslos boligkrise krever mer drastiske tiltak

Dersom man skulle konstruere en politikk for høyest mulige boligpriser i hovedstaden, ville dannelsen av en kunstig grense langs enorme landområder nord (og delvis øst) for Oslo, der det ikke er lov å bygge ut, være en åpenbar kandidat.

Når dette kombineres med en leilighetsnorm som hindrer bygging av de mest etterspurte boligene, strenge høydebegrensninger og en konservativ fortettingspolitikk, har man en tilnærmet perfekt politikk for høye boligpriser.

Oslos geografi hjelper heller ikke. Byen ligger innerst i en fjord, med forsteder øst og vest for bykjernen som nærmest var ferdig utbygd allerede etter krigen, noe som innebærer at den eneste «naturlige» retningen for en fremtidig by- og boligbyggingsvekst er nordover.

Men da står den nesten 90 år gamle markagrensen – som ble nedfelt som en særlov av Stortinget i 2009 – i veien.

Selv om det rødgrønne byrådet peker på at byen– i teorien – har plass til 135 000 nye boliger, er fortetting i eksisterende boligfelt og boligtransformasjoner av tidligere industriområder kostbare boligprosjekter. De har dessuten som oftest en lite tiltrekkende arkitektur og skaper store konflikter i allerede etablerte nabolag.

Strategien for videre vekst for hovedstaden har derfor vært å kanalisere befolkningsveksten til Oslos omegnskommuner og mindre byer i det nye storfylket Viken. Der skal befolkningen kunne pendle inn til byen med tog gjennom det store infrastrukturprosjektet kalt «Intercity».

Men i forbindelse med at regjeringen kutter kraftig i dette gigantiske infrastrukturprosjektet på det sentrale Østlandsområdet i Nasjonal transportplan for 2022–2033, blir denne strategien i beste fall utsatt. Mest sannsynlig blir den aldri realisert.

Resultatet er vedvarende høye boligpriser, slik vi har opplevd i Oslo de siste årene. Bare det siste året har boligprisene i hovedstaden steget med 15,6 prosent. På ti år har boligprisene i Oslo mer enn doblet seg. Når gjennomsnittskostnaden for å kjøpe en bolig i hovedstaden er nærmere seks millioner kroner, med en gjennomsnittskvadratmeterpris på rundt 86 000, bør det kanskje mer drastiske tiltak til i boligpolitikken.

Oslos «boom and bust»-sykluser

Ved inngangen til 2021 hadde Oslo 700 000 innbyggere. Statistisk sentralbyrås (SSB) prognose for 2050 er rundt 800 000 innbyggere, mens Oslo kommunes prognoser peker på en befolkning på rundt 863 000 i 2050.

Det interessante med disse prognosene, er at de bygger på en betydelig lavere befolkningsvekst frem mot 2050, enn det Oslo har opplevd de siste tiårene.

Mens den årlige folkeveksten i Oslo de to siste tiårene har vært på 1,5–1,7 prosent i snitt, noe som har gitt byen tittelen «Europas raskest voksende hovedstad», forventer for eksempel SSB en årlig vekst på mellom null og én prosent fremover.

Å spå fremtidig befolkningsvekst er selvfølgelig vanskelig. Men er det realistisk å tro at veksten blir så mye lavere enn den har vært?

Riktignok har Oslo en historie med ulike faser med svært høy befolkningsvekst, som for eksempel under Kristianiaboomen i 1890-årene og etterkrigstidens store drabantby­utbygging.

Men det motsatte har også skjedd.

I perioden 1969 til 1984 sank Oslos befolkning fra 488 329 til 447 257 innbyggere, blant annet på grunn av stor nettoutflytting til Akershus og lavere fødselstall.

Ny befolkningsnedgang i Oslo?

I Aftenposten tidligere i år kunne man lese om en lignende og pågående trend med en flyttestrøm ut av Oslo under koronaen. Særlig gjelder dette barnefamilier. Kan Oslo få en ny periode med lav – eller til og med negativ – befolkningsvekst?

Selv om noen ønsker en stopp i innvandringen (og dermed også befolkningsveksten) til Oslo, er det lite trolig at dette skjer. Og det er i det hele tatt vanskelig å politisk styre hvor i landet man ønsker at folk skal bosette seg.

Det er nemlig stor forskjell fra perioden med flytteunderskudd og negativ befolkningsvekst på 1970-tallet og nå.

Den største forskjellen er at Oslo har en stor nettoinnflytting av nye innbyggere fra utlandet. Både asyl, flyktning- og arbeidsinnvandring til Oslo bidrar til at byen fortsatt er blant landets raskest voksende kommuner.

I perioden 2007 til 2019 hadde Oslo, ifølge statistikkbanken til Oslo kommune, et nettoflytteoverskudd på 76 162 innbyggere fra utlandet. Til sammenligning hadde byen et nettoflytteoverskudd på 33 overfor andre norske fylker i samme periode.

Så lenge den norske økonomien har vesentlig lavere arbeidsledighet og et høyere lønns- og velferdsnivå enn andre europeiske land, er det urealistisk å tro at ikke arbeidsinnvandringen fra EU og andre verdensdeler vil fortsette frem mot 2050.

Det samme gjelder for asyl- og flyktningeinnvandring.

Selv om Solberg-regjeringen ønsker å føre en «restriktiv, ansvarlig og rettssikker innvandringspolitikk», har Norge fortsatt en årlig vekst på mellom 4500 og 5500 personer med flyktningbakgrunn for 2019 og 2020 – flere år etter at EU har stengt sine grenser.

At mange av disse personene kommer til å bosette seg i hovedstaden, med allerede etablerte diasporaer i Oslo, virker selvsagt. At Norge frem mot 2050 ikke kommer til å bli påvirket av nye flyktningkriser med høyere asyl- og flyktiginnvandring er også usannsynlig.

Boligstandard og antall personer per husholdning er også en faktor.

I dag er andelen aleneboere og antall personer per gjennomsnittlige husholdning blir stadig lavere. Per 1. januar 2019 bestod om lag 47 prosent av alle husholdningene i Oslo av kun én person, mens hele 72 prosent av husholdningene ikke hadde barn.

Når antall personer per husholdning stadig blir lavere – spesielt dersom barnefamilier fortsetter å flytte ut av byen – bidrar dette til at man trenger stadig flere boliger per nye innbygger i Oslo.

Altså er det mange trender som peker i retning av en vedvarende høy befolkningsvekst i hovedstaden.

Men hvor skal alle disse fremtidige Oslo-borgerne bo? Hvilke nye boligområder kan bygges ut? Og til hvilken pris?

Siste generasjonen som kan gjøre boligkarriere

De fleste synes å være enige om at det over lengre tid er bygget opp en boligubalanse i hovedstaden.

Fra 2017 til 2021 er takten på tillatelser for å bygge nye boliger halvert fra over 6000 til godt under 3000 nye boliger i året. Det er også stor uenighet om hvor mange boliger som det faktisk er regulert for. Har Oslo 27 000 ferdigregulerte boliger eller 7000?

Boligbyggerne og byrådet er uenige.

Det alle syntes å være enige om, er at de høye boligprisene skaper store sosiale og økonomiske forskjeller.

Som Aftenpostens skribent og professor i historie ved UiO, Einar Lie, skrev i en kommentar i 2016: «Oslos boligpolitikk er en ulikhetsmaskin»

Da undertegnede flyttet til Oslo for å studere i 2008, inkluderte det et boligfinansieringsbevis fra min lokale sparebank på inntil 800 000 kroner. Dette var mer enn nok til å kjøpe en 17 kvm. hybel på Bjølsen til 550 000 kroner – uten eget bad og toalett. Der ble jeg boende i ti år, inntil hybelen ble solgt for rundt to millioner kroner.

En helt svimlende høy sum for en enkel hybel som ikke ligger på Manhattan.

Poenget med å trekke frem min egen bolighistorie som eksempel, er ikke å «briefe» om hvilken suksess jeg har gjort i Oslos boligmarked. Alle med en inngangsbillett til hovedstadens boligmarked har (ufortjent) blitt «millionær» på papiret.

Poenget handler snarere om at det i et samfunn store fordeler ved at det er mulig å gjøre en boligkarriere i landets hovedstad dersom du er i jobb og er flink til å spare. Også for dem som ikke kan gå i «foreldrebanken».

I februar i år var det kun 25 boliger til salgs for under tre millioner kroner i Oslo.

Hadde jeg flyttet til Oslo i dag, slik jeg gjorde i 2008, hadde jeg ikke hatt sjansen til å få en slik inngangsbillett.

Oslo har alltid vært mulighetenes by

Fra industrialiseringen langs Akerselva på 1800-tallet, frem til moderne tider, har generasjoner av innvandrere – fra både utlandet og resten av landet – kunnet reise til Oslo for å skaffe seg jobb, bolig og bedre muligheter for seg selv og sine – med innsats alene.

De høye (og stadig stigende) boligprisene kan bidra til at kommende generasjonen ikke i like stor grad kan gjøre både en klasse- og boligreise i hovedstaden som undertegnende hadde mulighet til for ti år tilbake.

Dette vil i så fall være et brudd med den åpenheten og mulighetene som en hovedstad i Norge alltid har hatt – og etter min mening – bør inneha.

For å unngå at Oslo ender opp som Manhattan, indre London eller andre storbyer, hvor kun de rikeste har mulighet til å bosette seg i bykjernen, mens de som plukker opp søppelet ditt, kjører t-banen og serverer drinker i baren må pendle inn fra lange avstander, må mer drastiske (og kontroversielle) tiltak for å øke boligbyggingen og redusere prisene diskuteres.

Her er en konkret liste:

• Markagrensen bør endres for å legge til rette for småhus, rekkehus og lavblokkområder langs eksisterende og delvis bebygde områder som Maridalen og Sørkedalen. Helt nye boligområder innenfor dagens markagrense bør også vurderes. Det er mulig å bevare Markas kvaliteter for rekreasjon og biologisk mangfold med en moderat utbygging og god tilpasning. Den årlige tilveksten i Norges skoger er beregnet til 25,5 millioner kubikkmeter, med et årlig uttak på rundt ti millioner kubikkmeter de siste hundre årene. Antall kubikkmeter skog i Norge er rekordstor og skogen tilsvarer 38 prosent av Norges landareal. En liten nedbygging av skog i Marka, for å redusere boligprisene i hovedstaden, bør være mer enn innenfor.
• Fjerne høydebegrensinger på kollektivknutepunkter og i visse områder i byen som egner seg for høyhus. Det er mulig å bygge både fine og høye bygg.
• Fjerne leilighetsnormen og ha en liberal praksis for å seksjonere ut flere boliger i eksisterende boligbygg. Det går fint å bo i en liten bolig i en kort og midlertidig periode.
• Innføre en progressiv boligbeskatning på boliger, spesielt på sekundærboliger. Provenyet bør brukes til ny infrastruktur for nye boligområder.
• Innføre skatt på ferdigregulerte tomter og boligarealer for å øke utbyggingshastigheten og unngå at boligbyggere sitter på store tomtearealer for spekulasjon uten kostnad.
• Gradvis fjerne rentefradraget på boliglån (fordelen av å bo i egen bolig) over en viss sum eller gi tilsvarende skattefordeler til leietakere.
• Liberalisere og/eller fjerne jordvernet i det som tidligere var Akershus fylke.
• Fjerne dokumentavgiften for å redusere transaksjonskostnadene ved boligbytte og øke boligmobiliteten.